A vista permanece a mesma há décadas: o mar batendo na orla da Praia da Costa, o horizonte aberto de Camburi, a fachada espelhada da Enseada do Suá. É essa vista que fecha negócio. O comprador visita o apartamento, aprova o crédito, assina a promessa de compra e venda e pede ao corretor a certidão do imóvel. Ao ver a matrícula limpa no Cartório de Registro de Imóveis, sem penhora, sem hipoteca, sem ação em andamento, respira aliviado. Mas, quando o imóvel está em terreno de marinha, essa certidão não conta toda a história.
O que a matrícula limpa garante
Convém explicar, antes de seguir adiante, o que essa tranquilidade normalmente representa. A matrícula é o fólio real de cada imóvel, aberto e mantido pelo Cartório de Registro de Imóveis nos termos da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973). Nela se concentram, em ordem cronológica, a titularidade e a cadeia de transmissões, bem como os eventuais ônus reais, penhoras, hipotecas, indisponibilidades e ações reipersecutórias.
Desde a entrada em vigor do princípio da concentração dos atos na matrícula, previsto no art. 54 da Lei n.º 13.097/2015, o comprador de boa-fé acredita que ter em mãos a certidão de ônus é suficiente, já que o que não está averbado na matrícula, em regra, não lhe é oponível. É esse o sentido técnico de uma matrícula “limpa”, e é também por isso que ela transmite tanta segurança.
O ponto cego do terreno de marinha
Ocorre que esse mesmo princípio, pensado para dar previsibilidade ao comprador, tem um ponto cego: ele só alcança o que é, por lei, registrável perante o Cartório de Imóveis. O foro, a taxa de ocupação e o laudêmio devidos à União não nascem de uma cláusula contratual nem de uma decisão judicial averbável no fólio real. Decorrem diretamente do regime dominial do terreno de marinha, disciplinado pelo Decreto-Lei n.º 9.760/1946 e pela Lei n.º 9.636/1998. Esses valores são controlados por um cadastro inteiramente administrativo e federal, hoje o sistema Patrimônio de Todos da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), que não se comunica automaticamente com o Cartório de Imóveis.
Em boa parte da orla capixaba, incluindo unidades na Praia da Costa, em Itaparica, em Camburi e na Enseada do Suá, o imóvel está situado justamente em terreno de marinha, bem da União por força do art. 20, VII, da Constituição.[1] Nessas áreas, portanto, a matrícula livre de ônus comprova a regularidade perante o sistema registral, mas nada diz sobre a situação do imóvel perante esse outro “sistema”, o patrimonial federal, e é exatamente aí que mora o custo oculto.
Propriedade plena, aforamento ou ocupação
Nesse cadastro paralelo, o comprador pode estar diante de três situações jurídicas bem diferentes entre si. A primeira (a mais rara na orla, mas ainda existente em glebas já desafetadas ou com domínio remido) é a propriedade plena, na qual o titular detém a integralidade do imóvel, sem vínculo com a União. Já no aforamento, também chamado de enfiteuse, o morador titulariza apenas o domínio útil, correspondente a 83% do valor do imóvel, enquanto a União mantém o domínio direto sobre os 17% restantes, mediante foro anual de 0,6% sobre o valor atualizado do terreno.[2] Na ocupação, por sua vez, a União permanece integralmente proprietária, e o ocupante paga apenas taxa de 2% ao ano sobre a terra nua, sem qualquer direito real sobre o bem, apenas direito de uso.[3]
Débitos com a SPU que não aparecem na certidão
O registro no Cartório de Imóveis pode estar absolutamente livre de ônus e, ainda assim, existirem passivos represados na SPU: foro atrasado, taxa de ocupação em aberto, multa por benfeitoria não averbada. Como visto, esses débitos não integram o fólio real e por isso não aparecem na certidão de matrícula, mas nem por isso deixam de perseguir o imóvel e de travar a sua transferência, porque se trata de obrigação propter rem, isto é, vinculada à coisa e não à pessoa do devedor. Soma-se a isso o laudêmio, correspondente a 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno, devido à União a cada transferência onerosa, cujo cálculo raramente aparece de forma espontânea na negociação.[4]
Assim, identificar, antes da assinatura, em qual desses três regimes o imóvel se enquadra e qual é a sua situação perante a SPU é o primeiro filtro que separa uma compra segura de um passivo que se transfere, junto com a vista para o mar, para o patrimônio do comprador.
Quando o problema aparece na escritura
A cena é comum entre corretores da orla. O apartamento está achado, o crédito aprovado, a promessa de compra e venda assinada, e falta apenas lavrar a escritura. É nesse momento que aparece o obstáculo: o vendedor não recolheu o laudêmio, ou a Certidão de Autorização de Transferência (CAT), que a SPU emite para autorizar o registro perante o Cartório de Imóveis, é negada por divergência entre a área física do imóvel e a área cadastrada na própria SPU.[5]
Ainda que pareça burocracia menor, esse descompasso de metragem revela um problema estrutural, não pontual. A SPU ainda não concluiu, em escala nacional, a demarcação técnica de boa parte dos terrenos de marinha do litoral brasileiro, o que gera um impasse já identificado pela doutrina registral: o cartório exige da SPU um documento que só pode ser emitido depois de uma demarcação que a própria SPU não concluiu.[6] Em Santa Catarina, a Corregedoria-Geral de Justiça tentou destravar esse impasse com o Provimento CGJSC n.º 49/2025, dispensando CAT e laudêmio enquanto a SPU não abrisse matrícula própria em nome da União. O CNJ, contudo, suspendeu cautelarmente essa norma em abril de 2026, sob o fundamento de que o tema exige regulamentação nacional uniforme antes de qualquer solução local.[7]
O que vale hoje no Espírito Santo
Convém alertar que o Código de Normas do Foro Extrajudicial do Espírito Santo, até a data deste artigo, não dispõe de regra equivalente à catarinense. Ou seja, o comprador na Grande Vitória não conta com esse atalho. Nem mesmo a solução catarinense, hoje suspensa, ofereceria segurança emprestada. Registre-se, ainda, que tramita no Congresso a PEC n.º 39/2011, aprovada pela Câmara em dois turnos e pendente no Senado, que pretende extinguir o foro, a taxa de ocupação e o laudêmio; até a eventual promulgação dessa emenda, porém, o regime atual segue integralmente vigente e exigível.[8] O cenário normativo é, portanto, instável, o que reforça a necessidade de verificação prévia, e não de aposta na boa-fé do vendedor.
Por isso, descobrir essa divergência de área, ou a pendência de laudêmio, apenas na data marcada para a escritura custa, na prática, meses de negociação perdidos, o sinal já pago e, não raro, o próprio financiamento aprovado, cujo prazo de validade se esgota antes que a SPU responda.
Due diligence antes da assinatura
O modelo tradicional de compra e venda pressupõe que a documentação esteja regularizada apenas no dia da escritura, quando já não resta espaço de negociação. A advocacia estratégica inverte essa lógica: antes de qualquer valor ser transferido, é possível:
– Levantar a situação cadastral do imóvel na SPU, verificando se está em ocupação, em aforamento ou já com o domínio regularizado;
– Estimar o laudêmio provável, para que as partes definam, ainda na negociação, quem arca com esse custo;
– Conferir o alinhamento entre a área física construída e a área que consta na matrícula e no cadastro da SPU.
Em suma, comprar um imóvel na orla capixaba sem checar previamente a sua situação perante a SPU é comprar sem saber, ao certo, se o que se está pagando é a propriedade plena ou apenas um direito sujeito a taxas recorrentes e a um laudêmio ainda não calculado. A due diligence prévia, e não a correção do problema já no balcão do cartório, é o que garante que o negócio feche com segurança.
Por que corretores e imobiliárias devem checar a SPU
Para corretores e imobiliárias que atuam na Grande Vitória, dominar essa dinâmica deixou de ser um diferencial de venda e passou a ser proteção do próprio negócio. Quem verifica essas questões antes de intermediar a venda não perde a venda: reduz o risco de distrato, de escritura recusada e de cliente insatisfeito, e justifica a própria comissão perante quem o contrata.
Matrícula limpa é necessária, mas não suficiente
No fim, uma matrícula limpa continua sendo condição necessária, mas já não é suficiente, para a segurança de um imóvel situado em terreno de marinha na orla de Vitória ou de Vila Velha; ela garante a regularidade perante o Cartório, não perante a União.
O BGA Advogados está à disposição para realizar a due diligence de imóveis em terreno de marinha, estimar a situação e os valores devidos à SPU, negociar quem arca com o laudêmio na transação, verificar o alinhamento entre a área construída e a área registrada, conduzir a regularização de aforamentos pendentes e assessorar compradores, corretores e imobiliárias na estruturação segura desses negócios na Grande Vitória.
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[1] Art. 20, VII, da Constituição Federal, e art. 2º do Decreto-Lei n.º 9.760/1946 (conceito de terrenos de marinha).
[2] Domínio útil de 83% ao foreiro, domínio direto de 17% à União; foro anual de 0,6% sobre o valor do terreno (Decreto-Lei n.º 3.438/1941, art. 4º, § único, c/c Lei n.º 9.636/1998).
[3] Taxa de ocupação de 2% ao ano sobre a terra nua (Decreto-Lei n.º 2.398/1987, art. 6º-B, c/c Lei n.º 13.240/2015).
[4] Laudêmio de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno (art. 3º da Lei n.º 9.636/1998).
[5] CAT (Certidão de Autorização de Transferência), serviço da SPU, disponível em gov.br.
[6] Impasse analisado em “A omissão da SPU na classificação de terrenos de marinha”, Instituto Federalista, 2025.
[7] CNJ, Pedido de Providências n.º 0006952-48.2025.2.00.0000, suspensão cautelar do Provimento CGJSC n.º 49/2025, decisão de 8/4/2026.
[8] PEC n.º 39/2011, aprovada pela Câmara em dois turnos (22/2/2022), pendente no Senado Federal.
