O carnê chega em janeiro e a conta não fecha. Dois imóveis no mesmo bairro, mesma destinação, valores venais próximos, e um deles paga o dobro do outro. Ao examinar o espelho do lançamento, descobre-se que a diferença não está no valor nem na localização, e sim na metragem: o imóvel maior caiu em faixa de alíquota superior apenas por ultrapassar um número de metros quadrados fixado em lei municipal. Esse arranjo, adotado por diversas cidades brasileiras, acaba de ser declarado inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal.

Por unanimidade, o Plenário fixou tese no Tema 1.455 da repercussão geral: “É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC n.º 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel”. O julgamento se deu em sessão virtual encerrada em 5 de agosto de 2026, com acórdão de 6 de agosto, publicado em 14.[1] Por se tratar de repercussão geral, a tese obriga juízes e tribunais de todo o país e alcança a legislação de qualquer município, não apenas o corte de 400 m² discutido no caso concreto.

A discussão nasceu em Chapecó (SC), onde lei complementar de 2018 fixou alíquota de 1% para unidades residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², contra 0,5% para as demais. A norma não era inédita: repetia a redação de lei de 1995 do mesmo município, cuja inconstitucionalidade o relator, ministro Dias Toffoli, já havia reconhecido em 2015. Um contribuinte foi a juízo, obteve a correção do lançamento para 0,5% e a restituição do excesso, e o município recorreu ao Supremo.[2]

Progressividade e seletividade: por que metragem não é uso

O município sustentou que sua lei não instituía progressividade, e sim seletividade vinculada ao uso: um imóvel com maior área construída representaria utilização mais intensa do solo urbano, o que justificaria alíquota distinta pela capacidade contributiva presumida e pela maior demanda por serviços públicos. O argumento é engenhoso, e foi rejeitado em duas etapas.

Na primeira, o relator reconstituiu a jurisprudência anterior à EC n.º 29/2000. Naquele período, o Supremo rejeitava a progressividade fundada no valor ou na área, admitindo apenas a progressividade no tempo, de função extrafiscal, ao mesmo tempo em que aceitava alíquotas distintas entre imóveis edificados e não edificados, residenciais e não residenciais.[3] Dessa trajetória extrai-se a conclusão decisiva: a metragem sempre foi tratada como fator de progressividade, jamais de seletividade. O rótulo que o legislador municipal escolhe não altera a técnica que ele emprega.

Na segunda, examinou o alcance da emenda, que passou a permitir a progressividade em razão do valor e alíquotas diferentes conforme localização e uso (art. 156, § 1º, incisos I e II, da Constituição). Ampliar, porém, não é liberar. A área, anotou o voto, não se confunde com o tempo nem com o valor, únicos critérios que autorizam IPTU progressivo, e tampouco cabe na expressão uso do imóvel, que designa finalidade, residencial, comercial, industrial ou de serviços, e não dimensionamento. O parecer da Procuradoria-Geral da República, transcrito no acórdão, resumiu bem o ponto: a área construída até revela capacidade contributiva, mas é critério irremediavelmente distinto daqueles que a Constituição adotou. A discussão nunca foi sobre a justiça do critério, e sim sobre a sua autorização.

O que continua valendo, e por que a manchete engana

Aqui convém precisão, porque boa parte da cobertura jornalística sugeriu queda generalizada do IPTU de imóveis grandes. Não é isso. A decisão atinge a alíquota, não a base de cálculo. A metragem continua compondo o valor venal, ao lado do valor do metro quadrado de construção, do padrão construtivo e dos fatores de terreno e depreciação. Imóvel maior continua tendo valor venal maior e, portanto, IPTU maior. O que se proibiu foi o salto de alíquota disparado pela simples ultrapassagem de um limite de metros quadrados.

Seguem íntegras a progressividade em razão do valor venal, as alíquotas diferenciadas por localização e por uso, incluídos os binômios edificado e não edificado, residencial e não residencial, a progressividade no tempo do art. 182, § 4º, inciso II, e as leis municipais anteriores à emenda que adotaram aquelas mesmas categorias.[3]

O que o contribuinte pode recuperar

Identificada a cobrança pelo critério vedado, o efeito não é deixar de pagar o imposto. Aplica-se o Tema 226 do Supremo, expressamente invocado no voto: declarada inconstitucional a progressividade, o tributo é devido pela alíquota mínima correspondente, de acordo com a destinação do imóvel.[6] Foi o que ocorreu em Chapecó, onde o lançamento foi corrigido de 1% para 0,5%, e não anulado. O ganho está na diferença entre as duas alíquotas, e é sobre ela que se calcula a restituição, alcançando os cinco últimos anos contados de cada pagamento.[7]

Duas ressalvas pesam. O acórdão não modulou os efeitos da decisão, ao contrário do que alguns veículos noticiaram: o dispositivo apenas negou provimento ao recurso, fixou a tese e majorou os honorários. Dado o impacto sobre a arrecadação municipal, contudo, a modulação segue sendo risco a considerar em eventuais embargos de declaração. Além disso, o acórdão ainda comporta recurso, e a Prefeitura de Chapecó informou publicamente que não houve trânsito em julgado, o que não impede a aplicação da tese pelos demais órgãos do Judiciário, mas recomenda acompanhamento.

A ressalva mais relevante, porém, é outra: a tese não gera direito automático e generalizado à restituição. Ela socorre apenas quem recolhe sob lei que use a metragem como critério de alíquota. A primeira providência, portanto, não é judicial, e sim documental.

E no Espírito Santo?

Levantamento preliminar das principais legislações da Grande Vitória não identificou faixa de alíquota fixada pura e simplesmente pela metragem, nos moldes da lei chapecoense. O modelo predominante segue o eixo constitucional: Vila Velha trabalha com o binômio edificado (0,25%) e não edificado (1,5%), e Vitória diferencia por uso e destinação, com progressividade pelo valor venal.[4] O exame, no entanto, não se encerra aí, porque são 78 municípios no Estado, cada um com seu código tributário e alterações anuais.

Não se trata, aliás, de um problema catarinense. O próprio voto invoca julgados do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que declararam inconstitucional dispositivo do Município de Contagem pelo mesmo vício.[8] E há um ponto que torna a tese especialmente sensível ao setor produtivo: em galpões logísticos, centros de distribuição e plantas industriais, o valor por metro quadrado costuma ser bem inferior ao de imóveis residenciais de alto padrão em áreas centrais, de modo que presumir capacidade contributiva a partir da extensão construída é, ali, o mais frágil dos raciocínios.

Na prática, o que fazer? Primeiro, conferir no espelho do IPTU a alíquota aplicada e o enquadramento que a justificou. Segundo, confrontá-lo com o código tributário municipal, verificando se a faixa decorre do valor venal, da localização e do uso, ou se está atrelada a um limite de metros quadrados. Terceiro, identificado o critério vedado, escolher a via, administrativa ou judicial, ponderando prazos, custo e o risco de modulação. Quarto, mapear os cinco últimos exercícios, porque o direito à repetição se extingue mês a mês. Para incorporadoras e construtoras soma-se um cuidado anterior à venda, já que o enquadramento das unidades em estoque influencia o custo de carregamento do empreendimento, e a tese pode alterar essa projeção nos municípios que adotem o critério afastado.

No fim, o Tema 1.455 não decide quanto se paga de IPTU. Decide até onde vai a competência do legislador municipal. A Constituição enumerou os critérios de progressividade e de diferenciação, e o Supremo reafirmou que essa lista não admite acréscimos por conveniência arrecadatória, ainda que vestidos de argumento de justiça fiscal. Quem tributa fora dela tributa sem competência, e o que se recolhe sem competência se devolve.

O BGA Advogados está à disposição para analisar a legislação tributária do município em que se situa o imóvel, revisar os lançamentos dos últimos cinco exercícios, dimensionar eventual crédito de restituição e conduzir a medida administrativa ou judicial cabível, além de assessorar incorporadoras, construtoras e investidores na projeção do custo tributário de seus empreendimentos.

–

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico para casos concretos. As informações baseiam-se no inteiro teor do acórdão do ARE n.º 1.593.784/SC, datado de 6 de agosto de 2026 e publicado em 14 de agosto de 2026, ainda sujeito a recurso na data desta publicação.

[1] STF, ARE n.º 1.593.784/SC, Rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, Tema 1.455 da repercussão geral. Julgamento unânime em sessão virtual de 26 de junho a 5 de agosto de 2026; acórdão de 6 de agosto de 2026, publicado em 14 de agosto de 2026. Observância obrigatória nos termos do art. 927 do Código de Processo Civil.

[2] Art. 1º da Lei Complementar Municipal n.º 639/2018, de Chapecó/SC, que reproduziu a redação da Lei Complementar Municipal n.º 27/1995, cuja inconstitucionalidade fora reconhecida pelo relator no RE n.º 758.254/SC. A Primeira Turma Recursal do TJ/SC manteve a sentença com fundamento na Súmula 668 do STF.

[3] Súmula 668 do STF: “É inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da Emenda Constitucional 29/2000, alíquotas progressivas para o IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana”. No mesmo sentido, RE n.º 153.771/MG e Tema n.º 155. Quanto às leis anteriores à emenda, Tema n.º 523: “São constitucionais as leis municipais anteriores à Emenda Constitucional n.º 29/2000, que instituíram alíquotas diferenciadas de IPTU para imóveis edificados e não edificados, residenciais e não residenciais”.

[4] Vitória: alíquotas divulgadas pela Secretaria Municipal de Fazenda, com base na Lei Municipal n.º 4.476/1997 e alterações. Viana: art. 16 da Lei n.º 3.266, de 28 de dezembro de 2022. Vila Velha: alíquotas de 0,25% para edificados e 1,5% para não edificados, conforme divulgado pela Secretaria Municipal de Finanças. Dados coletados em agosto de 2026 e sujeitos a alteração legislativa.

[5] RE n.º 194.036/SP, Tribunal Pleno, DJ de 20/6/1997, citado no voto, quanto a isenções decrescentes em razão da área de terrenos. Sobre alíquotas fixadas pela área, no mesmo sentido: RE n.º 202.261/SP e RE n.º 198.506/SP.

[6] Tema n.º 226 da repercussão geral, RE n.º 602.347/MG, Rel. Min. Edson Fachin, DJe de 12/4/2016: “Declarada inconstitucional a progressividade de alíquota tributária, é devido o tributo calculado pela alíquota mínima correspondente, de acordo com a destinação do imóvel”.

[7] Art. 168, inciso I, do Código Tributário Nacional, combinado com o art. 3º da Lei Complementar n.º 118/2005, que fixa como termo inicial a data do pagamento antecipado de que trata o art. 150, § 1º, do CTN.

[8] TJMG, Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade n.º 1.0079.12.005872-6/004, Órgão Especial, Rel. Des. Vanessa Verdolim Hudson Andrade, j. 18/11/2014, relativo ao art. 58, § 1º, da Lei n.º 1.611/1983 do Município de Contagem, com a redação da Lei Complementar n.º 18/2011. No mesmo sentido, o Incidente n.º 1.0079.12.005343-8/003. Ambos citados no voto.