Uma recente decisão da 2ª Seção do STJ trouxe um alerta importante para quem vende ou compra imóveis sem registrar o contrato.
No julgamento do REsp 1.910.280, o Tribunal confirmou que, em casos nos quais o contrato de compra e venda ainda não foi registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, o vendedor pode ser responsabilizado por obrigações do imóvel, como taxas condominiais. Isto é, mesmo que o comprador esteja na posse do imóvel e o condomínio tenha ciência da transação, o vendedor não se exime automaticamente das obrigações pendentes.
Isso ocorre devido ao caráter “propter rem” dessas dívidas, ou seja, elas acompanham o imóvel independentemente de quem o possua. Nesse sentido, nas palavras da Ministra Relatora Isabel Gallotti, “a obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa”. Sendo assim, o condomínio – credor de obrigação propter rem – não pode ficar sujeito à livre estipulação contratual de terceiros.
Portanto, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser acionados judicialmente para o pagamento das dívidas condominiais, o que significa que, mesmo após entregar a posse do imóvel, se o contrato não estiver registrado, o vendedor pode ser cobrado por dívidas geradas pelo comprador; e, para compradores, assumir a posse sem registrar o contrato pode implicar em responsabilidades compartilhadas com o vendedor por obrigações do imóvel.
Em resumo, regularizar a venda é tão importante quanto fechar o negócio!
Por isso, para quem atua no mercado imobiliário, seja como investidor, corretor ou proprietário, é essencial estar atento a esses detalhes para evitar surpresas desagradáveis.
