A Reforma Tributária do consumo alterou de forma significativa a tributação das operações com imóveis para as pessoas físicas. Até a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, a locação não pagava ISS e a venda era alcançada basicamente pelo ITBI e pelo imposto de renda sobre o ganho de capital. 

Com a criação do IBS e da CBS, esse cenário mudou: as operações com imóveis passaram a integrar a base desses novos tributos, inclusive quando realizadas por pessoas físicas. Vale destacar, no entanto, que nem toda atividade imobiliária da pessoa física é alcançada pelos novos tributos. 

Habitualidade e volume: quando a pessoa física vira contribuinte

A legislação fixou critérios objetivos baseados em habitualidade e volume, de modo que somente quando ultrapassados determinados patamares de receita e de número de imóveis é que a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do regime regular e, por consequência, fica obrigada a recolher o IBS e a CBS. 

Entender esses critérios é fundamental não apenas para medir o impacto financeiro da reforma sobre o patrimônio imobiliário, mas também para se preparar para um efeito prático que se aproxima: a partir de 2027, parte significativa desses contribuintes terá de apurar e recolher a CBS mensalmente.

As hipóteses de enquadramento estão no art. 251, § 1º, da LC 214/2025. A modalidade mais comum é a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, caso em que o enquadramento depende da verificação cumulativa, no ano-calendário anterior, de dois requisitos: a receita total dessas operações deve ter ultrapassado R$ 240.000,00 e elas precisam ter tido por objeto mais de três bens imóveis distintos.

A cumulatividade entre esses requisitos é o ponto que com mais frequência passa despercebido. Por força dela, a pessoa física que mantém quatro imóveis alugados, mas cuja receita anual de locação não ultrapassa R$ 240.000,00, não será contribuinte do IBS e da CBS sobre essa atividade; tampouco o será aquela que aufere receita elevada com poucos imóveis. 

O enquadramento exige a superação simultânea de ambos os limites. Vale lembrar, ainda, que o valor de R$ 240.000,00 é atualizado mensalmente pelo IPCA, ou pelo índice que vier a substituí-lo, desde a publicação da LC 214/2025.

A correta aplicação desse critério depende, ademais, da exata noção do que se considera “imóvel distinto”, já que dessa definição decorre a contagem. O art. 383 do Decreto nº 12.955/2026 (Regulamento da CBS) esclarece tratar-se de cada unidade imobiliária autônoma, edificada ou não, que permita ocupação ou utilização privativa, com localização cartográfica própria, ainda que não registrada em cartório. A fração ideal de bem em condomínio também é considerada imóvel distinto, com o valor da operação computado na proporção dessa fração (art. 382, § 9º, do Decreto).

Venda de imóveis: a regra do número de unidades alienadas

A regra para a venda de imóveis é diferente, embora siga lógica semelhante. Aqui o legislador deixou de lado o critério de receita e considerou apenas o número de unidades alienadas: será contribuinte a pessoa física que, no ano-calendário anterior, tiver vendido mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, II). Há, porém, uma exigência adicional: esses imóveis precisam ter estado no patrimônio do contribuinte há menos de cinco anos contados da aquisição (art. 251, § 3º). Vendas de imóveis há mais tempo no patrimônio, portanto, escapam à incidência.

No caso de imóvel recebido por meação, doação ou herança, o prazo de cinco anos é contado a partir da aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo falecido (de cujus) ou pelo doador, conforme o caso (art. 251, § 4º). Regra própria, mais restritiva, alcança o imóvel construído pelo próprio alienante: basta a venda de mais de um imóvel assim construído, nos cinco anos anteriores, para caracterizar o contribuinte (art. 251, § 1º, III).

Essas regras formam o chamado teste do passado, ou seja, a análise da situação do contribuinte no ano-calendário anterior. A LC 214/2025, porém, não para por aí. O § 2º do art. 251 acrescenta hipóteses de enquadramento já no próprio exercício da operação: na locação, quando a receita do ano corrente supera em 20% o limite de R$ 240.000,00, ou seja, ultrapassa R$ 288.000,00, mantida a exigência de mais de três imóveis distintos; e, na alienação, quando o contribuinte atinge a quarta venda de imóveis distintos no exercício, ou a segunda, no caso de imóvel por ele próprio construído. O enquadramento, em síntese, pode decorrer tanto da análise do ano anterior quanto da ultrapassagem dos limites no próprio ano.

A tributação após o enquadramento: alíquotas, base de cálculo e reduções

Uma vez caracterizada como contribuinte regular, a pessoa física passa a ser obrigada a recolher o IBS e a CBS sobre suas operações imobiliárias. Na locação, o tributo torna-se devido a cada pagamento recebido (art. 254, III, da LC 214/2025) e incide sobre o valor do aluguel, excluídos os tributos e emolumentos sobre o imóvel e as despesas de condomínio (art. 255, § 2º, LC 21/2025).

A carga efetiva, no entanto, foi atenuada pela própria lei complementar: as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento ficam reduzidas em 70%, conforme o parágrafo único do art. 261. 

No caso de locação residencial, admite-se ainda a dedução, da base de cálculo, de um redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel, até o limite da própria base.

Dentro dessa mesma disciplina, a locação por temporada recebeu tratamento próprio. O art. 253 da LC 214/2025 determina que a locação de imóvel residencial por período não superior a noventa dias ininterruptos seja tributada pelas mesmas regras dos serviços de hotelaria, com base de cálculo, vedação de creditamento pelo tomador e alíquotas próprias desse regime específico. 

Vale observar que esse regime de hotelaria somente se aplica se a pessoa física locadora já se qualificar como contribuinte regular do IBS e da CBS, devendo as receitas de temporada ser computadas nos próprios limites de receita e número de imóveis ali previstos. 

Para a pessoa física assim enquadrada, a locação de curta duração deixa de seguir a regra geral de locação e passa a observar o regime específico de hotelaria, mais oneroso porque não conta com a redução de 70% que beneficia a locação tradicional, mas sim uma redução de 40% das alíquotas de IBS e CBS.

O prazo que exige atenção: CBS a partir de 2027

Além dessas regras de fundo, há um aspecto de prazo que exige atenção imediata. O período de apuração do IBS e da CBS é mensal, o que significa que o contribuinte regular deverá apurar e recolher o tributo a cada mês de competência, mantendo escrituração e controles compatíveis com essa periodicidade. 

A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS passa a ser exigida efetivamente. Na prática, a pessoa física enquadrada como contribuinte regular, caso típico de quem mantém mais de três imóveis alugados e aufere receita anual superior a R$ 240.000,00, deverá, já em 2027, apurar e recolher a CBS mensalmente sobre suas receitas imobiliárias, com o correspondente impacto financeiro. 

Em resumo, a Reforma Tributária acrescentou às operações imobiliárias da pessoa física uma camada de tributação até então inexistente, cuja correta administração exige análise técnica da situação do contribuinte tanto no ano anterior quanto no ano corrente, conjugando receita, número de imóveis, prazo de propriedade e eventual prática de locação por temporada. Por outro lado, a própria legislação oferece instrumentos para reduzir esse impacto, como alíquotas reduzidas, redutor social e o aproveitamento de créditos sobre bens e serviços vinculados à atividade, que, bem empregados, diminuem a carga efetiva.

Como a exigência efetiva da CBS começa em 2027, recomenda-se a quem detém patrimônio imobiliário relevante que ainda em 2026 realize uma avaliação preventiva do seu enquadramento e das alternativas de estruturação patrimonial e contábil disponíveis. 

O planejamento tributário deve ser adequado a cada caso, de modo a assegurar conformidade e eficiência fiscal antes que a nova obrigação produza seus efeitos.