Recentíssimas decisões do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, que abarca o Estado do Espírito Santo, abriram caminho para uma interessante oportunidade financeira para incorporadoras que atuam principalmente na Grande Vitória.

No caso, o Tribunal tem entendido que a União não pode exigir o pagamento de taxas de marinha (foro, laudêmio e taxa de ocupação) se não constar expressamente do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis sua demarcação como terreno de marinha – e isso mesmo se o imóvel possuir cadastro perante a Secretaria do Patrimônio da União (SPU).

Nas palavras do Desembargador Theophilo Antonio Miguel Filho, relator na Apelação Cível 5027791-53.2024.4.02.5001, julgada em 16/05/2025, “o registro formal, junto ao RGI, de que se trata de imóvel em terreno de marinha, revela-se fundamental para a cobrança dos encargos decorrentes dessa condição” de modo a se evitar que “o particular seja surpreendido com a cobrança de encargos sobre os quais não poderia ter conhecimento”.

Segundo a jurisprudência do Tribunal, pouco importa se o imóvel realmente está em terreno de marinha ou não – esse não é o foco da discussão. O ponto principal é unicamente o fato de a condição de se tratar de imóvel de marinha estar presente no registro do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Se não estiver, o Tribunal entende como ilegal qualquer cobrança de laudêmio, foro ou taxa de ocupação por parte da União.

Para as incorporadoras capixabas, essa é uma excelente notícia.

Como grande parte dos imóveis situados em terrenos de marinha na Grande Vitória não possuem essa informação lançada em seus registros, o entendimento do TRF-2 permite exigir-se da União a devolução das taxas de marinha relativas a imóveis nessa condição pagas nos últimos cinco anos. Para incorporadoras com empreendimentos na Grande Vitória, principalmente nos bairros de Bento Ferreira, Enseada do Suá e Praia do Suá, isso pode significar a devolução de quantias expressivas pagas a título de laudêmio por ocasião da aquisição do terreno, bem como de foro ou taxa de ocupação ao longo do período das obras.